Климатический пузырь на рынке недвижимости: США на пороге нового финансового кризиса?

1171 Shoreham выглядит почти так же, как и во времена Анны Циммерман: скромно, но презентабельно. Хороший стартовый дом для Циммерман и ее мужа, когда они купили его в 2005 году, какое-то время он обеспечивал идиллическое существование в пригороде Чарльстона, Южная Каролина, сообщество дружелюбных соседей для их маленького ребенка, причудливый задний двор и даже место для матери Циммерман. в законе. Затем, в 2015 году, произошло первое наводнение, унесшее с собой большую часть их имущества после сильного дождя. Это стало шоком; Когда Циммерман купил дом, о риске наводнения не сообщалось. Но, решив превратить лимоны в лимонад, она использовала деньги по страховке, чтобы исправить это так, как ей хотелось.«Я была бы счастлива жить в этом доме на пенсии», — говорит она сейчас, глядя на него с другой стороны улицы.

Затем в 2017 году пришел ураган Ирма. Вода затопила дом, разрушив практически все по пояс. Страховой агент объявил дом полностью утраченным, и у Циммерман оставалось два варианта: использовать страховую выплату — и значительную сумму собственных денег — для восстановления или собрать наличные и продать дом кому-нибудь из шайки воротил. инвесторы в недвижимость стремятся перевернуть его.

Циммерман не могла представить себе перестройку, когда знала, что дом снова затопит, и продавать его флипперу казалось неправильным, потому что в конечном итоге он просто оказался бы в руках другого ничего не подозревающего покупателя, соблазненного недавно отремонтированным домом. Поэтому она начала долгий процесс, пытаясь избавиться от собственности таким образом, который она считала этичным. Она безуспешно реализовывала государственную программу по выкупу домов, подверженных наводнениям, и даже сама пробовала снести дом, но отказалась от этой идеи, когда поняла, что ей придется выплатить ипотеку, взять кредит, чтобы снести дом, и при этом платить налоги. за свободный участок. Побежденная, она позволила ему уйти в потерю права выкупа.

Все было напрасно: сегодня дом, принадлежащий Fannie Mae, выставлен на продажу. Стены, на которых Циммерман нарисовал предупреждения, похожие на плесень на стенах, были закрашены, а в списке местного брокера нет упоминания о проблеме наводнения. Агент по недвижимости отказался от комментариев; Представитель Fannie Mae сказал, что компания работает над оценкой того, как изменение климата повлияет на ее бизнес, и указал на «варианты страхования и инструменты снижения рисков для защиты домовладельцев, кредиторов и нашей компании».

Большинство домов на Шорхэм-роуд выглядят очаровательно, со свежей краской и тщательным декором. Циммерман ведет меня по улице, дом за домом, рассказывая истории бывших соседей, почти все из которых переехали.Есть старик, у которого была небольшая собственная семья, и ему нравилось, когда приезжал отец Циммермана; соседи, чьи дети будут играть с ее ребенком; и дом, купленный недавним выпускником колледжа. Но при всем разнообразии жизни живущих в них людей, в историях многих домов есть одно и то же: потоп, поспешная продажа, повтор. Согласно данным Национальной метеорологической службы, с 1980 по 2020 год количество дней наводнения в городе увеличилось на 750% в год, и повсюду есть контрольные признаки. В более богатых районах исторические дома незаметно повышаются по цене, которая может достигать нескольких сотен тысяч долларов. В других местах внимательный взгляд может различить водяные знаки от предыдущего шторма в нескольких футах от земли на стенах некоторых домов.

Итак, сколько стоит старый дом Циммермана? Fannie Mae выставила его на продажу за 210 000 долларов, прежде чем снизить его до 199 900 долларов, а Zillow говорит, что он стоит до 221 000 долларов. В прошлом году дом сопоставимого размера через дорогу был продан за 231 000 долларов, а в последние годы другие дома на улице продали дороже. Но, в то же время, дом по соседству был недавно куплен городом и снесен из-за риска наводнения.

Это может звучать как местнические опасения, характерные для Шорхэм-роуд и Чарльстона, но на самом деле они отражают типы вопросов, которые скоро могут задать домовладельцы в США. Миллионы американских домов уязвимы перед наводнениями, лесными пожарами и ураганами, и они станут еще более уязвимыми по мере ухудшения последствий изменения климата. Не существует общепризнанной оценки общей стоимости недвижимости, находящейся под угрозой, но эксперты сходятся во мнении, что это число огромно. Согласно исследованиям First Street Foundation, некоммерческой исследовательской группы, изучающей риски наводнений, одни только наводнения уже приводят к ежегодным потерям имущества в размере 20 миллиардов долларов, и что эта цифра вырастет до более чем 30 миллиардов долларов через 30 лет.В отчете перестраховочной компании Swiss Re говорится, что в прошлом году экстремальные погодные условия вызвали страховые убытки в Северной Америке на общую сумму 105 миллиардов долларов. По данным брокерской фирмы по недвижимости Redfin, в Калифорнии недвижимость на сумму 2 триллиона долларов находится в районах, наиболее подверженных риску лесных пожаров.

Все чаще эксперты видят коллективную угрозу экономике США. Поскольку риски владения домом в местах, затронутых изменением климата, накапливаются, экономисты и политики говорят, что вызванное климатом бегство из районов, находящихся под угрозой, может шокировать экономику США, поскольку цены на жилье резко падают, кредитование иссякает, а местная налоговая база сокращается в сильно пострадавших странах. регионы.

«Степень перераспределения капитала и скорость этого будут выше и будут происходить быстрее, чем ожидает большинство участников рынка», — сказал в прошлом году Брайан Диз, главный экономический советник президента Джо Байдена, когда он был главой отдела устойчивого инвестирования в БлэкРок. Циммерман называет себя «канарейкой в ​​угольной шахте». Она может быть одной из первых, но если США не прислушаются к ее предупреждениям, она не будет последней.

Первое сообщение инвестор в недвижимость Дерик Херринг отправил Циммерману текстовое сообщение. «У вас есть дом 1171 Shoreham Rd? Если да, то мой партнер и я заинтересованы в его покупке. Заинтересованы в продаже?»

Циммерман был честен с самого начала. Она сказала ему, что его несколько раз затопляло, процитировала оценку инженера-строителя о том, что подъем будет стоить 180 000 долларов, и сказала, что юрист сообщил ей, что продажа повлечет за собой юридическую ответственность. «Кто-то застрянет с серьезным лимоном», — написала она в ответ.

«Мне все еще интересно», — ответил он. В конце концов, несмотря на то, что он никогда не встречался лично, он отправил ей письменное предложение и контракт. Херринг был не единственным, но одним из самых агрессивных. На 90 страницах текстовых сообщений и электронных писем, которыми поделились с TIME, Циммерман отразила попытки купить ее дом у почти дюжины плавников.

Аналогичная картина разыгралась после стихийных бедствий по всей стране. Дома разрушаются, но покупателей это не пугает — то ли из-за влияния домашних плавников, то ли из-за отсутствия достоверной информации о риске дома, то ли из-за простой небрежности. Конечным результатом является то, что находящиеся под угрозой дома продолжают переходить из рук в руки каждый год, оставляя покупателей, кредитующие их банки и поддерживаемые государством организации, которые гарантируют их крах, вызванный изменением климата.

Например, в Хьюстоне сразу после урагана «Харви» агенты по недвижимости опасались, что ураган ударит по городской недвижимости. Но данные Хьюстонской ассоциации риелторов показывают, что вместо того, чтобы отпугивать людей, продажи резко выросли в течение нескольких месяцев после Харви. Стабилизация, по крайней мере частично, является результатом 1 миллиарда долларов, который, по данным Houston Хроника, инвесторы планировали хлынуть на городской рынок недвижимости после Харви — от частных лиц, покупающих отдельные дома, до институциональных инвесторов, базирующихся в других местах. «Ураган Харви был ужасным, — говорит Брайан Спитц, президент организации Big State Home Buyers, которая занимается скупкой аварийных домов в Техасе. «Мы, вероятно, утроили или учетверили наш объем за короткий период, вероятно, четыре месяца».

И это может быть только верхушка айсберга, считают эксперты. В будущем больше домовладельцев могут не выплатить свои ипотечные кредиты, что приведет к снижению цен в общинах даже для тех, чьи дома менее уязвимы. Банки могут прекратить выдачу кредитов, лишив сообщество капитала для восстановления. «Возможно, мы наблюдаем волну дефолтов по ипотечным кредитам, которая будет похожа на кризис ипотечных кредитов по тому, как он будет развиваться», — говорит Майкл Крейг, экономист Департамента жилищного строительства и городского развития. По мере развития катастрофы домовладельцы в городах по всей стране могут начать задумываться о собственных климатических рисках и бежать куда глаза глядят.

В январе 2020 г. незадолго до начала пандемии COVID-19 я встретился с Дисом в кулуарах Всемирного экономического форума в Давосе, Швейцария. Он предупредил о риске, который изменение климата представляет для финансовой системы и, в частности, для ипотеки. «Когда вы говорите о физическом риске, обычно разговор сразу же сводится к отдаленным, долгосрочным рискам», — сказал он. «Эти риски, хотя они и ускоряются в будущем, сегодня более актуальны для рынка, чем понимает большинство участников рынка».

В течение многих лет климатический риск в сфере недвижимости был «известным неизвестным». Аналитические центры и некоммерческие организации публиковали исследования, а политики обсуждали их на конференциях. В некоторых местах ужесточили правила раскрытия информации и рассматривают возможность адаптации для подготовки, но на федеральном уровне дела продвигаются медленно.

Ситуация изменилась с тех пор, как администрация Байдена вступила в должность. В марте Комиссия по ценным бумагам и биржам опубликовала запрос о возможности введения новых правил, которые потребуют от компаний оценки и раскрытия рисков, связанных с изменением климата, для их балансов. Министр финансов Джанет Йеллен заявила, что изменение климата представляет «экзистенциальную угрозу» для финансовой системы, и создала в своем департаменте «климатический центр». FEMA перезапустило инициативу, известную как Risk Rating 2.0, чтобы стоимость страхования от наводнения лучше отражала риск. Ожидается, что правило, которое было отменено администрацией Трампа, повысит стоимость страхования от наводнения почти для 80% держателей полисов и, в свою очередь, отпугнет инвестиции в рискованные дома.

За день до того, как Байден вступил в должность, Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства (FHFA), которое курирует Fannie Mae, Freddie Mac и другие финансовые учреждения, предоставляющие финансирование на сумму более 6 триллионов долларов для ипотечного кредитования, опубликовало запрос на получение рекомендаций по новой климатической политике.Результаты были ошеломляющими: организации призывали ко всему, от более прозрачного раскрытия информации до новой политики, чтобы гарантировать, что рискованные кредиты не попадут в федеральный баланс. «Я думаю, будет справедливо сказать, что в нашей финансовой системе нет более уязвимой к климату и стихийным бедствиям части, чем наша система ипотечного финансирования», — сказал глава FHFA Марк Калабрия на слушании 4 марта.

Дом в центре Чарльстона, возведенный для уменьшения ущерба от будущих наводнений.
Линси Уэзерспун для TIME

Многие эксперты по-прежнему скептически относятся к тому, что федеральное правительство будет иметь политическую поддержку, чтобы взяться за решение этих вопросов с тем вниманием, которое им требуется. Истинная расплата требует трудного выбора: дома и общины нужно будет приспособить, а от других нужно будет вообще отказаться. Некоторые общины пытались встать на этот путь. В Скитуате, штат Массачусетс, городе с населением 18 000 человек и одним из самых высоких показателей страховых случаев от наводнения в штате, власти разработали подробный план, который включает подъем дорог и домов. На одном пляже город потратил 10 миллионов долларов на морскую стену. Другой пляж был признан непригодным для такой защиты, и городу пришлось управлять отступлением от набережной.

В Чарльстоне стоимость наводнения увеличивается: анализ First Street Foundation показывает, что ущерб от наводнения в этом году оценивается в 744 миллиона долларов. К некоторым начали доходить неприятные новости, но не к другим. Консультанты рекомендовали выкупить и снести сотни домов; еще тысячи потребуют модификации. Проезжая через район Уэст-Эшли к западу от центра города, я иногда замечаю пустующие участки земли, где город выкупил недвижимость и снес дом из-за частых наводнений. Самое поразительное зрелище — это пустырь, на котором когда-то стояло 32 таунхауса. Сегодня почти нет никаких признаков того, что 4,5 акра травы когда-то были заселены, если не считать заблудшего фонарного столба.Город заплатил 5 миллионов долларов за таунхаусы. Сколько еще он может позволить себе купить?

—С отчетностью Барбара Мэддакс/Нью-Йорк

Еще больше обязательных к прочтению материалов от TIME

• Стивен Спилберг ждал 60 лет, чтобы рассказать эту историю
• Кто должен стать человеком года 2022 года по версии TIME? Голосуйте сейчас
• Дональд Трамп, Гровер Кливленд и др. История попыток отвоевать Белый дом
• Мишель Обама: Да, нам все еще нужно «подняться», когда все ужасно
• Столбцы: Избиратели понимают правду о решениях о беременности. То, что произошло в Монтане, доказывает это
• Холодная погода может быть опасна для человеческого организма. Эта зима беспокоит экспертов
• Как подготовиться к туристическому хаосу на праздники
• Имплозия больших технологий Может спасти планету
• Лучшее из культуры 2022

Написать Джастин Уорланд: justin.worland@time.com.