Изменение климата может стереть с рынка недвижимости США 108 миллиардов долларов, говорится в исследовании.
Потеря такого огромного количества частной земли в течение нескольких лет может иметь далеко идущие последствия, в том числе поставить под угрозу местную экономику.
Поврежденный ураганом дом на пляже после урагана Ида в Гранд-Айле, штат Луизиана, 4 сентября 2021 года. Шон Рэйфорд / файл Getty Images
Ссылка скопирована
20 сентября 2022 г., 18:18 UTC / Обновлено 21 сентября 2022 г., 14:53 UTC
Алекс Лаббен
Согласно новому отчету, повышение уровня моря затопит огромные территории страны и затопит земли на миллиарды долларов.
Анализ, проведенный некоммерческой исследовательской группой Climate Central, показал, сколько стоит вся эта земля и сколько местные органы власти могут потерять, когда она уйдет под воду. В отчете говорится, что почти 650 000 частных участков земли площадью более 4 миллионов акров окажутся ниже линии прилива в течение следующих 30 лет. Анализ показывает, что повышение уровня моря может снизить стоимость этой частной земли более чем на 108 миллиардов долларов к концу века.
Поскольку вся земля ниже линии прилива по закону принадлежит государству, вторжение приливов может фактически испарить огромное количество частных, облагаемых налогом богатств. Это, в свою очередь, существенно снизит поступления от налога на недвижимость в прибрежных районах, что, как предупреждают эксперты, в конечном итоге может привести к банкротству местных органов власти.
На протяжении тысячелетий линии прилива не менялись. Так же как и представление о том, что любая земля под водой является общественной, что является «идеей, восходящей к римским временам», — сказал Питер Бирн, директор Джорджтаунской программы экологического права и политики.«Приливы, море, они открыты для публики, потому что они судоходны. Они по своей сути публичны».
Но по мере того, как планета нагревается, старые линии прилива поднимаются в гору. Исследование показало, что территория размером со штат Нью-Джерси, которая сейчас находится над водой, будет затоплена во время прилива в 2050 году.
«Повышение уровня моря в конечном итоге отнимет землю у людей», — сказал Дон Бейн, старший советник Climate Central, написавший отчет. «Это то, с чем мы не сталкивались».
Познакомьтесь с сообщениями прессы: города США ищут решения для климата за границей
22 апреля 2022 г. 02:58
Потеря такого огромного количества частной земли в течение нескольких лет может иметь далеко идущие последствия. Страховые компании уже начали уходить с прибрежных рынков или существенно повышают свои премии. Банки и другие финансовые учреждения начинают задумываться над тем, имеет ли смысл кредитовать домовладельцев и предприятия вдоль береговой линии.
В общем, в местах, которые в настоящее время пригодны для жизни, будет становиться все труднее жить. Вот что это может означать для местных органов власти.
Риск распределяется неравномерно
Климатический центр обнаружил, что неудивительно, что последствия повышения уровня моря неравномерно распределены по США. Атлантическое побережье и побережье Мексиканского залива почувствуют его последствия больше, чем другие части страны. Во многих прибрежных районах уровень моря будет повышаться значительно быстрее, потому что с повышением уровня моря земля опускается.
По оценкам Climate Central, к 2050 году под водой окажется около 75% территории округа Терребонн в штате Луизиана. В округе Гудзон, штат Нью-Джерси, будет затоплено налогооблагаемое имущество на сумму 2,4 миллиарда долларов. В округе Галвестон, штат Техас, более 4200 зданий, которые в настоящее время находятся над уровнем моря, будут, по крайней мере, частично находиться под водой.
«Влияние климата произойдет не в далеком будущем, а в течение срока действия ипотечного кредита на ваш дом», — сказала Анна Вебер, политический аналитик Совета по защите природных ресурсов.
Хотя повышение уровня моря является одним из основных последствий климатического кризиса, оно не единственное. Мощные ураганы и лесные пожары также приведут к перемещению населения и будут способствовать эрозии местной налоговой базы по мере того, как люди переезжают в более безопасные районы. Ожидается, что более частые сильные ливни вызовут больше внутренних наводнений во многих частях прибрежных округов США. Пострадают не только прибрежные округа.
«Эти цифры относительно консервативны», — сказал Джесси Кинан, профессор устойчивой архитектуры в Университете Тулейна, который не участвовал в исследовании Climate Central. «Вот что должно пугать людей».
Делать больше с меньшими затратами
Во многих местах прибрежная недвижимость является самой ценной недвижимостью и основным источником налогов на недвижимость для местных органов власти. Без этого муниципалитеты могут столкнуться с огромной потерей доходов в то время, когда ожидается, что затраты на адаптацию к изменению климата резко возрастут. Дорогостоящие меры, которые муниципалитеты должны будут предпринять для адаптации к повышению уровня моря, такие как строительство дамб или подъем дорог, могут стать более трудными для финансирования.
«Когда эта база поступлений от налога на недвижимость сокращается, это усугубляет проблему адаптации», — сказал А.Р. Сайдерс, исследователь адаптации к климату в Центре исследования бедствий Университета Делавэра. Это может создать порочный круг: «Неспособность защитить эти дома снижает их ценность, и поэтому у вас остается меньше ресурсов для защиты этих домов».
Это коснется не только владельцев прибрежной недвижимости. Муниципалитеты полагаются на налоги на недвижимость для финансирования дорог, школ, вывоза мусора — всех основных услуг, на которые полагаются жители.
«Мне кажется вероятным, что со временем нам придется разработать другую модель финансирования для действительно подверженных наводнениям сообществ или сообществ вдоль береговой линии», — добавил Сайдерс. «Они полагались на постоянный рост рынка жилья, и это просто нереально в местах, которые столкнутся с последствиями изменения климата».
Один из инструментов, который муниципалитеты используют для сбора денег для финансирования проектов, которые делают их более устойчивыми к изменению климата, — это муниципальные облигации — для строительства нового моста, финансирования строительства школы или, возможно, для оплаты борьбы с наводнениями, чтобы город не будет затоплен следующим сильным штормом.
В докладе отмечается, что наводнение представляет угрозу для посевов, транспортных путей, коммунальных служб, очистных сооружений и зданий. То, как местные органы власти отреагируют на эти экономические удары, повлияет на их способность погашать долги и поддерживать свой кредитный рейтинг на плаву.
«Прежде чем они достигнут банкротства, стресс отразится на рынке муниципальных облигаций», — сказал Кинан. «То, что мы начнем видеть, — это более явная [климатическая] надбавка и более высокая стоимость заимствований для этих округов».
«Выбор, который нужно сделать»
Есть части страны, которые усугубляют свою подверженность климатическим рискам, продолжая строить прибрежные районы, которые вскоре окажутся под водой. В отчете Climate Central содержится призыв к более строгим ограничениям на новостройки и строительство нового жилья за пределами зон риска.
Другие эксперты предполагают, что выкуп, в рамках которого правительство предлагает приобрести здания, подверженные наводнениям, может помочь создать естественную «буферную зону» вдоль побережья.
«Вопрос потери налоговой базы часто возникает, когда мы говорим о выкупе домов, потому что в этом случае вы намеренно переводите собственность из частной собственности в государственную», — сказал Вебер. «Этот отчет показывает, что в некоторых случаях этот процесс произойдет независимо от того, делаете вы это преднамеренно или нет».
По словам Бэйна, помимо строительных норм и защиты людей от опасности, еще есть время изменить курс на выбросы парниковых газов. Если мир продолжит производить выбросы нынешними темпами, приливы будут расти быстрее; сокращение выбросов сейчас даст решающее время для адаптации к приливу.
«Возможно, мы не сможем сильно измениться до 2050 года, но мы можем добиться больших результатов в будущем», — сказал Бэйн. «Еще предстоит сделать выбор — между лучшими результатами и гораздо худшими».
КОРРЕКТИНО (21 сентября 2022 г., 10:53 по восточноевропейскому времени): В предыдущей версии этой истории было неверно указано название экологической организации. Это Совет по защите природных ресурсов, а не Совет по защите национальных ресурсов.
Алекс Лаббен
Алекс Лаббен — репортер из Нью-Йорка, занимающийся вопросами изменения климата и окружающей среды.
